부동산 시장의 위축이 지속되고 있는 가운데 향후 주택가격 전망을 놓고 논쟁이 가열되고 있다. 대세 하락기에 접어들었다는 주장과 그럴 가능성이 낮다는 주장이 엇갈리고 있다. 최근에는 경제연구기관들까지 논쟁에 뛰어들었다.

한국금융연구원은 5일 ‘최근 부동산 시장 부진 원인 및 시사점’ 보고서에서 “가계부채 누적, 금리 인상 가능성, 주택보유 수익률 하락 등이 주택가격 하락의 주요 요인으로 작용하고 있다.”고 말했다. 금융연구원은 가계신용 잔액이 지난 6월 말 754조 9000억원까지 늘어난 가운데 전국 2인 이상 가구의 이자비용은 소득의 2.2%를 차지해 2003년 통계청 조사 이후 최고치를 기록했다고 설명했다.



●“중대형 위주로 지어 수급괴리”

장민 연구위원은 “가계부채와 이자비용이 늘고 주택 수익률이 하락하고 있는 가운데 장기적으로 베이비붐 세대의 은퇴와 인구 고령화 등으로 전반적인 주택 수요가 감소할 가능성이 있다.”고 말했다. 그는 주택 수요가 많은 35∼54세 인구 추이와 주택가격의 상관관계를 제시하면서 “우리나라도 일본처럼 주택시장 수요에 구조적인 변화가 생길 수 있다.”고 전망했다.

공급 측면에서는 3인 이하 가구의 증가에도 중대형 위주로 주택을 지었고 분양가 상한제 시행에 앞서 건설사들이 주택 공급 시기를 앞당기는 등 수급 괴리 현상을 부추겼다고 지적했다.

앞서 지난달 29일 삼성경제연구소는 이와 반대되는 내용의 전망을 했다. 삼성경제연구소는 ‘부동산 시장, 대세 하락 가능성 점검’ 보고서에서 “가격조정, 인구구조, 불안심리, 주택담보대출 등 요인을 점검한 결과 부동산 시장의 대세적인 하락 가능성은 낮은 것으로 보인다.”고 밝혔다. 삼성경제연구소는 ▲가격조정 ▲인구구조 ▲불안심리 ▲주택담보대출 등 4개 쟁점별 분석을 통해 이런 결과를 내놓았다.

박재룡 수석연구원은 “금융위기를 겪으면서 국내 부동산 시장이 선진국과 달리 큰 폭의 가격 조정을 받지 않아 추가 조정이 이뤄질 것이라는 예상이 있지만 이미 위기 이전부터 대출규제로 부실 위험을 낮췄기 때문에 가격이 급락할 가능성은 희박하다.”고 말했다.

베이비붐 세대가 은퇴해 주택 처분이 급증하고 인구가 줄어 부동산 수요가 감소할 것이라는 의견에 대해서도 “노후 세대도 주택 보유의 필요성을 느끼는 데다 주택 수요의 기본 단위인 가구 수는 지속적으로 늘 것이기 때문에 인구구조 변화가 부동산 수요를 위축시킬 가능성은 작다.”고 반박했다.

정부도 이와 비슷한 입장이다. 지난달 20일 열린 관계부처 합동 부동산시장 점검회의에서 주택가격의 급락 가능성은 극히 제한적이라는 쪽으로 결론을 내렸다. 당장에도 전국 부동산 시장의 가격흐름에 큰 문제가 없는 데다 가구 수가 지속적으로 증가하고 있으며, 버블(거품) 붕괴를 경험한 일본이나 미국 등과는 달리 주택담보대출의 연체율 등도 안정적인 수준을 유지하고 있다는 게 이유다.

●“35~54세 인구수가 변수”

하지만 통계청은 인구 구성의 변화에 따라 2011년부터 주택 가격이 하락할 수 있다는 분석을 지난해 발표한 바 있다.

통계청은 “주택을 주로 구입하는 35∼54세 인구가 2011년부터 감소한다.”면서 “이 현상이 1955∼63년 태어난 베이비붐 세대의 은퇴와 맞물리면 주택 경기가 구조적으로 침체할 수 있다.”고 밝혔다.

실제로 일본의 경우 35∼54세 인구가 줄어들고 베이비붐 세대의 은퇴가 시작된 1990년부터 집값이 폭락했고, 미국은 35∼54세 인구가 줄어드는 시기에 맞춰 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 부실 사태가 발생하면서 집값이 떨어지기 시작했다고 설명했다.

김태균기자 windsea@seoul.co.kr