고지의무 위반…‘계약 취소 및 손해배상 청구 가능’

41세 A씨는 최근 서울에 꿈꿔왔던 집을 장만했다. 아파트가 아닌 빌라였지만 조용한 주택가에 위치한 데다 회사와도 가까워 만족하면서 살았다.

그런데 어느 날 동네 아주머니에게서 이상한 이야기를 듣게 됐다. 이곳에 살던 이전 세입자가 극단적 선택을 했다는 것이다.

이전 집주인에게 해당 사실을 전혀 들은 적 없던 A씨는 부동산에 찾아가 ‘해당 사실을 알았다면 이 집을 사지 않았을 것’이라며 따졌다.

A씨는 현재 다른 집을 구하기도 어려운 상황이다. A씨는 전 집주인을 법적으로 문제 삼을 수 있을까.

고지의무 위반 ‘부작위에 의한 기망 행위’
10일 법조계에 따르면 A씨는 전 집주인을 상대로 고지의무 위반을 문제 삼아 손해배상을 청구하는 데 문제가 없다.

‘세입자가 해당 집에서 극단적 선택을 했다는 사실’은 부동산 매매 계약 시 매수인(집을 사는 사람)에게 반드시 알려주어야 할 ‘중요 사항’이기 때문이다. 전 집주인의 행동은 ‘고지의무 위반’에 해당한다.

대법원은 고지의무 위반에 대해 부작위(마땅히 해야 할 일을 일부러 하지 않음)에 의한 기망행위로 보고, 사기죄가 성립된다고 보고 있다. 기망행위란 사람을 착오에 빠뜨리는 행위를 말한다.

착오에 빠뜨리는 모든 행위가 사기죄의 기망행위로 인정되는 것은 아니지만, 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 명백한 경우에는 사기죄도 성립된다.“계약 취소 및 손해배상 청구 가능”
고지의무 대상은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 원칙에 의하여도 인정될 수 있다고 보고 있다. 이에 민법 제110조(사기에 의한 의사표시)를 근거로 계약 취소가 가능하다.

2006년 대법원은 비슷한 사안에서 “고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로, 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있다”고 했다.

다만 “분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다”고도 말했다.

A씨 역시 ‘계약 취소’가 아닌 ‘손해배상 청구’를 원하고 있고, 이 같은 경우는 고지의무 위반을 문제 삼아 손해배상을 청구하는 데 문제가 없다.