아파트나 대형상가 등의 집합건물은 여러 구분소유자들의 이해관계가 얽혀 있어 정치판과 많이 닮아있다. 상가나 오피스텔 등 일반 집합건물의 경우에는 구분소유자로 구성된 관리단이 국회의 역할을 하고 관리인과 관리위원회가 행정부의 역할을 한다. 아파트의 경우에는 실질적으로 입주자대표회의가 입법부, 행정부, 사법부의 역할을 모두 수행하고 있다.

집합건물을 둘러싼 분쟁이 끊이지 않자 최근 국회는 주택법의 대대적인 개정을 하였고, 나아가 새로이 ‘공동주택관리법’을 제정하여 2016년 8월부터 시행하도록 하였다. 이로써 집합건물 중 아파트에 관하여는 어느 정도 법적 장치 마련되었으나, 일반 집합건물은 여전히 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’의 일반적인 조항들에 의하여 관리가 되고 있다.



집합건물에 관하여 분쟁이 발생하는 가장 큰 이유는 집합건물의 대표자인 관리인 내지 입주자대표회의가 가지는 권한이 막강하기 때문이다. 아파트의 경우에는 입주자대표회의가 아파트 관리에 관한 각종 계약을 체결하고 입주자들로부터 관리비를 징수한다. 이 과정에서 불법적인 리베이트가 오고가는 경우가 비일비재하다. 일반 집합건물의 경우에도 관리인이 관리위원회에 자기 사람들을 심어 실질적인 집합건물 관리에 관한 모든 권한을 행사한다.

최근 동대문에 위치한 ‘메가박스’ 상영관이 초유의 단전사태로 영화 상영을 중단한 사례가 있었다. 메가박스 직원들이 건물 출입구에 서서 영화를 보러 오는 사람들에게 일일이 설명을 하며 돌려보냈고, 예약 고객에 대하여는 모두 환불조치를 하였다. 이 또한 집합건물 구분소유자들의 법적 분쟁으로 인하여 관리비 징수가 제대로 이루어지지 않아 전기료를 납부하지 못해 발생한 사태로 알려져 있다.

또 다른 사례로 대형 상가건물의 관리인 선거에서 구분소유자와 임차인의 중복투표로 인하여 선거의 효력이 문제된 경우도 있었다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조에 따르면 구분소유자뿐만 아니라 실제로 상가를 임차하여 장사를 하고 있는 점유자도 집회에 참석하여 투표권을 행사할 수 있다. 그런데 점유자의 투표권 보다 구분소유자의 투표권을 우선하여 개표를 하자 문제가 발생하였던 것이다.

아파트의 경우에는 동대표나 입주자대표회의의 비리가 가장 큰 문제이다. 현재의 주택법만으로는 동대표 비리를 근절하기에 어려움이 많고, 입주자들의 관심도 부족하여 여전히 동대표 비리는 끊이지 않고 있다. 동대표가 입주자대표회의 회의록을 조작하거나, 아파트 관리계약을 체결하며 각종 리베이트를 받는 일이 여전히 계속되고 있다. 아파트 동대표는 원래 봉사직으로 활동을 하게 되어 있으나, 그 권한이 워낙 막강하다 보니 각종 범죄의 유혹이 끊이지 않는 것이다.

또한 아파트 완공 후 최초 입주자대표회의를 장악하기 위한 분쟁도 다수 발생한다. 시공사가 하자보수소송을 막기 위해 자기 사람들을 심어 입주자대표회의를 장악하는 경우도 있고, 처음부터 아파트입주자대표회의 회장 자리를 노리고 분양을 받은 사람이 자신의 이권을 챙기기 위하여 입주자대표회의를 장악하는 경우도 있다.

집합건물의 관리인이나 동대표 등의 비리가 발견되었을 때 법적인 해결수단으로는 가처분이나 형사고소, 손해배상청구 등이 있다. 특히 집합건물에 관한 분쟁에서는 가처분이 많이 이용된다. 가처분만으로는 본안 소송 판결과 같은 효력을 얻을 수 없으나, 일단 가처분을 받아두면 상대방의 활동을 중단시킬 수 있고 대외적으로도 상대방이 불법적인 행위를 하였다는 것을 공표할 수 있기 때문이다. 실무상으로는 각종 지위부존재확인의 가처분, 선거효력정지의 가처분, 직무대행자선임의 가처분, 직무수행금지의 가처분 등이 이루어지고 있다.

관리인 등의 비리는 대부분 업무상횡령이나 배임행위를 수반하므로 증거를 확보하여 형사고소를 하는 경우도 많다. 그러나 증거가 불충분한 상태에서 고소를 하면 무고죄나 명예훼손죄 등으로 역고소를 당하는 사례가 많으니 주의를 기울여야 한다.

법적인 수단을 통하여 분쟁을 해결하려면 속전속결로 결정을 하고 바로 실천해야 한다. 처음에는 구분소유자나 입주자들도 관리인이나 동대표의 비리에 대하여 분노를 하고 함께 싸우기를 결심한다.

그러나 시간이 흐를수록 그 의지가 약해지고, 동대표도 입주자 사이에 자기사람을 심어 여론을 흐지부지하게 만들거나 증거를 조작하기 때문이다. 법적인 분쟁은 오래 지속되면 될수록 관리인이나 동대표에게 유리하게 작용하므로 즉각적인 조치가 필요하다.